一、城市更新的内涵与发展趋势

（一）内涵升级与市场潜力

现在的城市更新，早已跳出“一拆了之、推倒重建”的旧逻辑，而是以城市体检为基础，通过“留改拆”并举，对老旧小区、城中村、旧厂房、历史街区等存量空间进行系统性重塑。其核心目标是兼顾功能完善、文脉延续、环境提升与经济活力，既要解决设施老化、功能滞后等民生痛点，也要避免面子工程，实现“里子”“面子”双提升。

从市场规模来看，随着全国城镇化率突破66%，增量建设空间逐渐收窄，存量资产盘活成为必然选择。目前全国城镇建成区存量建筑面积已超600亿平方米，具备巨大的更新潜力。政策方面，2025年中办、国办印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》，标志着城市更新进入顶层设计全面落地的新阶段，提出到2030年实现城市开发建设方式转型初见成效、人居环境明显改善等核心目标。据住建部数据，2024年全国实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元；按中研普华预测，2025年市场规模将突破8.6万亿元，2030年有望迈入10万亿元级别，市场空间广阔，为建筑施工企业提供了转型发展的战略机遇。

（二）不可忽视的四大发展趋势

城市更新的逻辑变了，建筑企业必须顺势而为。首先是价值导向的转变，从过去房地产主导的“土地财政+销售变现”，转向“长期持有+运营增值”，政府更看重持续税收、产业活力和民生改善，企业也需追求全生命周期的现金流回报。其次是参与主体的多元化，政府不再是主导者，而是规则制定者和协调者，项目成功与否，关键在于平衡原产权人、投资商、运营商、社会公众等多方利益，这对企业的沟通协调能力是极大考验。

再者，更新内容从“空间建造”转向“场景营造”，“推土机式”的开发早已过时，渐进式、精细化的“微更新”成为主流，不仅要改造硬件，更要导入产业、优化治理、做好长效运营。最后是技术要求的升级，“双碳”目标下，绿色低碳是硬约束；同时BIM、物联网、CIM等数字技术贯穿项目全流程，成为精准投资、高效管理的核心支撑。这意味着传统施工企业的技术优势，必须与绿色、智慧技术深度融合。

二、建筑施工企业如何切入城市更新赛道

对于习惯增量市场的施工企业，切入城市更新需克服传统路径依赖，采取系统性的策略：

（一）战略上坚定转型，进行顶层设计

企业决策层必须将城市更新提升至战略新兴业务高度，设立专项事业部或子公司，配备独立资源和授权，打破传统施工业务的考核与思维惯性。进行深入的市场研究和能力盘点，明确自身在庞大更新生态中的差异化定位。

（二）切入路径上由易到难，由点到面

首先，从专项服务商入手。首先发挥自身在结构加固、既有建筑改造、历史建筑修缮、机电系统更新、绿色节能改造等专业技术领域的优势，成为政府或其他更新主导方信赖的专项工程承包商。这是最直接、风险最低的切入点。

其次，升级为工程总承包（EPC/EPC+O）服务商。整合内部设计（或联合外部设计院）、采购、施工能力，为业主提供老旧小区改造、单一物业功能提升等项目的“交钥匙”服务，甚至尝试嵌入短期运营服务（如改造后的维保管理等），提升价值。

最后，可探索成为“投资+建设+运营”一体化参与者。在具备一定经验和资源后，可联合金融机构、产业运营商等，以少量资本金撬动，参与片区更新项目的投资、设计、建设及长期运营。这要求企业具备强大的资本运作和资源整合能力。

（三）构建开放合作的“生态圈”

单打独斗无法胜任复杂的城市更新，施工企业必须主动转型为“资源整合平台”，与政府平台公司、城市规划设计院、专业策划咨询机构、产业资源方、商业运营商、金融机构、社区组织等建立紧密的战略合作关系。通过联合体、合资公司等形式，补足自身在策划、融资、招商、运营等方面的短板。

三、如何选择适配的商业模式

城市更新没有统一的“最优商业模式”，建筑企业需根据自身资源禀赋、能力水平与发展阶段，梯次选择适配的商业模式，避免盲目扩张与风险失控。

（一）模式一：专业分包模式（起步阶段）

适合中小型专业施工企业，资金实力有限但有细分领域核心技术。核心是专注结构加固、机电改造等特定环节，赚取施工服务费。这种模式门槛低、资金占用少，能快速切入市场，但利润较薄，对上游客户依赖度高，本质是“敲门砖”模式。需要注意的是，这类企业要在“专业”上做到极致，比如在微扰动施工、绿色节能改造等领域形成技术壁垒，才能在激烈竞争中立足。

（二）模式二：EPC/EPC+O模式（发展阶段）

适合具备较强设计管理、项目统筹能力的大型施工企业。核心是提供“一站式”解决方案，可选配短期运营服务。相比专业分包，附加值更高，能提升产业链话语权，但对综合管理能力要求高，需承担项目变更、成本超支等风险。笔者建议，这类企业要重点打磨设计与施工的融合能力，避免设计与施工脱节导致的效率低下，同时建立动态成本管控体系，应对项目中的不确定性。

（三）模式三：投资人+EPC/ABO等政企合作模式（进阶阶段）

适合资金实力雄厚、信用等级高的国企、央企或混合所有制企业。核心是作为社会资本方参与投资，负责投融资、建设及运营，收益来源多元，退出路径包括资产转让、REITs等。这是最具价值的商业模式，能实现资产增值，但资本占用大、项目周期长，政策与市场风险较高。这类企业需重点提升融资能力和政企沟通能力，尤其是要读懂政策导向，避免因政策变动导致项目受阻。

四、如何构建核心竞争力

城市更新的竞争本质是专业能力的竞争，建筑企业需围绕城市更新的业务逻辑，系统性构建“前期策划-建造实施-运营管理-资本运作”全链条的核心竞争力。

（一）前期策划与资产价值发现能力

这是城市更新的“先手棋”，很多企业栽就栽在前期策划不足。核心是理解区域规划和产业政策，挖掘项目的潜在价值。比如旧厂房不仅能改造成文创园，还能结合周边社区需求加入便民服务场景；历史街区不仅要保护建筑风貌，还要导入适配的商业业态。要做到这一点，企业需要组建复合型策划团队，既懂政策又懂市场，同时与专业咨询机构深度合作，通过复盘成功项目积累经验，建立自己的价值研判模型。

（二）复杂环境下的精细化建造与集成技术能力

城市更新项目多在建成区，施工环境复杂——如老旧小区改造不能影响居民正常生活，历史建筑修缮要保护原有风貌，这些都对建造能力提出了新要求。企业需要掌握微扰动施工、历史建筑修缮等特殊工法，同时全面推广BIM、CIM等数字化技术，实现施工全流程管控。笔者发现，那些在城市更新中脱颖而出的企业，往往都建立了绿色施工、文明施工的标准化体系，能在受限空间、不中断运营的情况下高效施工。

（三）成本控制与合约管理能力

城市更新项目涉及多方利益，产权纠纷、居民诉求变更等都可能导致成本波动。核心是建立动态成本管控体系，收集历史项目数据形成成本数据库，在设计阶段就运用价值工程实现功能与成本平衡。同时，要培养兼具工程技术、法律、财务知识的复合型合约管理人才，精通复杂合约设计，规避合同风险。尤其是补偿安置环节，要建立有效的沟通机制，化解居民矛盾，避免因纠纷导致项目延期。

（四）产业招商与资产运营能力

这是建筑企业的“短板”，也是核心竞争力的关键。很多企业能建好项目，但不会运营，导致项目建成后闲置。核心是根据项目定位导入适配业态---比如老旧小区周边适合导入社区商业、养老服务；产业园区要导入产业链上下游企业。企业可通过内生培育运营团队、并购成熟运营企业，或与知名运营商建立战略联盟来补齐短板。需要注意的是，运营不是“一锤子买卖”，而是长期服务，要通过数字化平台实现智慧运维，提升资产活跃度。

（五）政策应用与利益协调能力

城市更新受政策影响大，企业必须读懂政策、用好政策。要建立专业政策研究团队，跟踪解读各地城市更新政策，将政策红利转化为项目机会。同时，要与政府部门建立常态化沟通机制，及时了解规划调整、资金支持等信息。在利益协调方面，要建立公众参与机制，通过听证会、线上沟通平台等倾听居民诉求，平衡政府、居民、投资者等多方利益，构建“共建共治共享”的格局。这看似是“软实力”，实则是项目成功的关键。

（六）投融资与资本运作能力

资金是城市更新的“血液”，尤其是大型项目，对投融资能力要求极高。企业要求熟悉银行贷款、REITs等各类金融工具并选择适配融资方式，通过股权合作、收益权质押等方式设计合理交易结构，在项目运营成熟期通过资产转让、REITs上市等方式构建退出闭环。

总体而言，城市更新为建筑施工企业打开了从“建造商”迈向“城市建设与服务综合提供商”的战略之门，其成功的关键在于深刻理解趋势、主动转变角色、审慎选择路径，并以极大战略耐心，围绕新业务逻辑持续重构核心能力。这是一场深刻的自我革命，也是穿越周期、赢得未来的必然选择。在城市与企业的双重焕新中，勇于变革、善于创新的建筑企业，终将在存量时代的竞争中赢得未来。

来源：建筑前沿 蒋志高