“8·28”房地产新政对建筑企业有何影响？

一、三项新政，主要带来了哪些变化？

综合三项政策内容，比较值得建筑企业关注的变化主要有八个方面。（为方便行文，下文将《关于完善商品住房销售制度的通知》简称《销售通知》，将《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》简称《信贷意见》，将《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》简称《资本市场意见》）。

（一）现房销售成为新增项目的重要方向

“新出让土地的商品住房项目，以及已出让土地但尚未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售；已经取得建设工程规划许可证的项目，鼓励实行现房销售”——《销售通知》第二部分第（一）项。

过去，多数商品住宅项目在建设初期就开始预售，购房者支付的首付款和银行按揭贷款，是房企后续建设的重要资金来源。实行现房销售后，房企需要投入更多自有资金和融资资金，先把项目建成或者基本建成，再通过销售回笼资金。

（二）预售时间推迟到主体结构封顶以后

“商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，具体条件由各地根据实际情况确定”——《销售通知》第一部分第（一）项。

这意味着商品房预售并未完全取消，但预售时间会明显后移。过去部分项目完成较少工程量后即可预售，新政后，房企至少要先解决从开工到主体封顶阶段的建设资金。对总承包企业来说，项目封顶前能否按时收到工程款，将更多取决于项目资本金和开发贷款，而不能再主要依靠预售回款。

（三）预售项目的按揭贷款延后至竣工备案后发放

“新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放”——《信贷意见》第二十二条。

即便项目主体封顶后可以办理预售，购房者的按揭贷款也不能马上进入项目。房企还需要依靠自有资金和开发贷款，完成封顶至竣工验收阶段的建设。竣工验收备案因此成为房企回款的一个重要节点，项目一旦延期，房企的资金占用时间和融资成本都可能增加。

（四）购房资金监管进一步收紧

“购房者支付的首付款、个人住房贷款等购房资金，应全部存入监管账户；项目竣工验收，水电气热等配套设施具备交付条件后，方可解除资金监管”——《销售通知》第一部分第（二）项。

过去，部分房企会把销售回款在集团内部或不同项目之间进行调配。随着项目资金监管趋严，销售较好的项目也难以随意为其他项目"输血"，每个项目都需要更加重视自身的资金安排。对于建筑企业来说，这有利于减少项目资金被随意挪用，但建筑企业能否及时收到工程款，仍要看监管账户的支付条件及项目实际资金情况。

（五）开发贷款实行主办银行制度

“房地产开发贷款实行主办银行制，单个项目对应一家主办银行，由其对项目资金进行封闭管理”——《信贷意见》第十二条。

今后，银行对项目资金使用、工程进度和支付条件的管理会更加深入。施工进度、产值确认、工程验收和资料报送，都可能影响开发贷款的提取和工程款支付。房企与建筑企业之外，银行将成为项目实施过程中更加重要的参与方。

（六）拿地资金与建设资金进一步分开

“房企须使用自有资金购地，银行不得发放用于缴纳土地出让价款及相关税费的贷款；项目资本金应先于开发贷款全额到位”——《销售通知》第三部分第（一）项及《信贷意见》第五条、第十一条。

过去一些房企依靠较高杠杆同时铺开多个项目。新政实施后，拿地需要占用更多自有资金，企业能够同时开发的项目数量会受到约束。房企会更加谨慎地判断项目区位、市场需求、产品定位和预期收益，把有限资金投入更有把握的项目。

（七）贷款期限与购房支持政策有所优化

“预售项目开发贷款期限原则上不超过3年、最长不超过5年，现房销售项目原则上不超过5年、最长不超过7年；个人住房贷款期限最长不超过40年”——《信贷意见》第十三条、第二十条。

开发贷款期限延长，有利于缓解现房销售带来的资金占用压力；住房贷款期限延长，则有助于降低部分购房者的月供压力。但这些政策主要是缓解资金压力，不足以改变不同城市之间在住房需求、库存和房价预期方面的差异。

（八）房地产融资更加关注具体项目

“支持房企通过再融资、并购重组、公司债券、资产支持证券和REITs等方式融资，同时突出基于项目的融资特点”——《资本市场意见》第二部分第（一）至（四）项及第三部分第（六）项。

金融机构在关注企业整体信用的同时，会进一步判断具体项目的位置、销售前景、成本水平和资金回收能力。即使是大型房企，位于弱城市、弱板块或者定位不合理的项目，也可能面临融资困难。

二、新政会给房地产行业带来哪些影响？

（一）政策有助于缓解市场下行压力，但难以带动开发规模增长

延长住房贷款期限、增加开发贷款和资本市场支持，有利于减轻购房者月供压力，也有助于缓解部分房企的建设资金压力。这些措施的主要作用在于稳定市场预期、保障在建项目顺利建设，并减少房地产风险进一步扩大。

人口变化、居民收入预期和部分城市库存较高等问题仍然存在，市场需求不会因为融资政策调整而明显增加。核心城市和改善型项目的销售情况可能相对稳定，需求不足、库存较大的城市仍将面临较大压力。

因此，新政有利于稳住房地产市场，但很难推动房地产开发规模重新增长。今后的市场机会会更加集中，城市和项目之间的差距也会进一步拉大。

（二）房企会减少项目数量，更加重视投资质量

现房销售和资金监管会增加房企的资金占用。相同规模的资金，能够支撑的项目数量将有所减少。

房企拿地时会更加关注人口流入、产业基础、周边配套、市场库存和客户购买力。布局方向会进一步向核心城市、成熟区域和改善型住宅集中，对一般城市和边缘区域的投资会更加审慎。

过去追求快速拿地、快速开工、快速销售的做法会进一步减少，房企的投资管理会从追求项目数量，转向提高单个项目的成功率。

（三）大型房企仍有优势，但同一房企的不同项目也会出现分化

央国企和资金实力较强的民营房企，更有能力承担现房销售增加的资金投入，中小房企拿地和自主开发的难度会进一步提高，一部分企业可能转向代建、合作开发和轻资产经营。

但大型房企并不意味着其所有项目都安全。同一家房企，不同城市、不同区域、不同产品定位的项目，资金情况和销售表现可能存在较大差别。

今后判断一家房企，应当把企业信用与具体项目结合起来。企业品牌只能作为基础条件，项目本身能不能卖、资金能不能覆盖建设成本，才是判断风险的关键。

（四）住房产品品质对销售的影响更加直接

期房主要销售的是规划方案、样板间和品牌预期。现房销售增加以后，购房者可以直接看到建筑立面、户型空间、材料设备、园林景观和施工细节。

项目品质会更加直接地影响售价和销售速度。房企需要在产品设计、工程质量、成本控制和交付体验之间找到平衡，“好房子”建设也会从政策要求逐步落实到具体产品中。

此外，城市更新、租赁住房和商业不动产得到更多融资支持，也会推动部分房企增加代建、更新改造、租赁运营和资产管理等业务。

三、房地产的变化，将怎样影响建筑企业？

（一）商品住宅订单总量仍将承压，订单进一步向优势区域和产品集中

随着房企减少拿地、控制新开工规模，传统商品住宅项目总量仍可能继续下降，此次新政难以扭转房建订单收缩的总体趋势。

在订单总量承压的同时，有限的项目会进一步向核心城市、改善型住宅、“好房子”、保障性住房、租赁住房、城市更新和存量商业改造等领域集中。

对建筑企业来说，房建市场预计不会出现项目增长，而是不同城市、不同客户和不同产品之间的机会差距会越来越大。

（二）房企会更加看重工期和竣备能力

个人按揭贷款延后至竣工验收备案后发放，使竣备时间与房企资金回收直接相关。项目延期一个月，就可能增加一个月的融资成本和资金压力。

因此，地产客户会更加关注总承包企业能否按时封顶、按时竣工、按时取得验收备案，以及能否减少交付后的质量问题。

建筑企业还可能更早介入项目，在设计阶段参与限额设计、工期安排、材料选型和施工方案优化，帮助房企控制成本和减少后期变更。

（三）工程款支付可能更加规范，但项目之间会出现明显差别

主办银行制度和项目资金监管，有利于减少项目资金被挪用于其他用途。对于区位较好、销售有保障、开发贷款充足的项目，工程款支付有望更加规范。

但对于资金实力较弱、销售前景不明的项目，房企仍可能把资金压力传导给建筑企业，包括压低合同价格、延长付款周期、要求垫资以及以房抵工程款等。

因此，新政对工程款支付的影响并非单一方向。好的项目有望改善，差的项目可能面临更大压力。

（四）工抵房可能减少，也可能在部分项目中进一步增加

近年来，以房抵工程款已经成为部分地产项目的隐性规则。新政实施后，这种情况可能出现明显分化。

一方面，项目资金实行封闭管理，开发贷款按照工程进度支付，优质项目的工程款被挪用情况有望减少，建筑企业承受工抵房的压力可能有所缓解。

另一方面，预售和按揭资金进入项目的时间后移，部分资金不足的房企在建设阶段会面临更大缺口。对于销售困难、融资不足的项目，房企可能更加依赖工抵房、商票、延期付款等方式支付工程款。

建筑企业对此不能只看抵房比例和账面抵款金额，还要关注房源区位、实际售价、去化难度、产权状态和处置周期。销售困难的房源即使按照合同价抵入，也可能形成新的存货和资金占用。

（五）“好房子”建设会提高对建筑企业的要求

现房销售环境下，产品质量直接呈现在购房者面前。渗漏、开裂、隔声、保温、机电安装、精装修和园林景观等问题，都会影响客户看房体验和项目销售。

房企选择建筑企业时，会更加重视住宅产品经验、质量稳定性、多专业协调能力和交付记录。具备“好房子”建设能力，能够帮助客户解决工期、品质和销售展示问题的建筑企业，将更容易获得优质项目。

单纯依靠低价中标的企业，可能承接到更多资金紧张、产品定位较低的项目，最终面临利润低、回款慢和结算难等多重压力。

四、建筑企业应该如何应对？

（一）根据市场收缩趋势调整房建业务布局

面对房企减少投资、商品住宅订单持续承压的趋势，建筑企业需要重新考虑房建业务的区域和产品布局，把有限的经营与生产资源集中到更有把握的市场。建筑企业应该重点关注核心城市改善型住宅、“好房子”、保障性租赁住房、城市更新以及存量改造等领域；对于需求弱、库存高、人口持续流出的城市，应控制资源投入和项目承接规模。

（二）把项目优劣放在客户筛选的更重要位置

过去建筑企业筛选地产客户，通常比较关注房企排名、企业性质和销售规模，今后还要重点评价具体项目。即使客户是央国企或头部房企，如果项目位于市场需求不足的区域，产品定位不合理，开发贷款不能覆盖建设资金，建筑企业同样可能面临回款困难。建筑企业在承接项目前，应重点核实项目资本金、开发贷款、监管账户、预计销售价格和周边库存，避免只看客户品牌，不看项目实际情况。

（三）守住垫资、账期和工抵房的商务底线

建筑企业应谨慎接受大额垫资、超长账期和高比例工抵房。对于确需接受工抵房的项目，应提前明确抵房价格、房源选择、交付时间、税费承担和未能处置时的补偿安排。工程付款条件应尽可能与可确认的施工进度挂钩，避免完全依赖商品房销售、银行放款或者房企内部审批。对于开发贷款不足、抵房比例过高、销售预期较差的项目，即使合同规模较大，也应审慎承接。

（四）围绕按期竣备和“好房子”补齐能力

建筑企业应把竣工验收备案作为项目策划的重要节点，做好设计、采购、施工、验收和资料工作的统筹安排，减少因专业衔接和手续办理造成的工期延误。同时，应围绕“好房子”建立更加清晰的产品标准，在防渗漏、防开裂、隔声、保温、精装修、机电和园林景观等方面形成成熟做法。建筑企业提供的价值，除了完成施工任务，还包括帮助客户控制建造成本、按期完成竣备、提高产品品质和支持项目销售。

（五）持续跟踪各地实施细则

此次政策主要是中央层面的总体安排，部分具体要求仍给地方留有一定空间。例如，政策提出“商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，具体条件由各地根据实际情况确定”。

不同城市可能根据当地库存、市场需求和项目情况，在预售许可、资金监管、开发贷款和现房销售范围等方面出台具体细则，政策落地节奏也可能存在差异。建筑企业既要关注全国房地产政策方向，也要及时跟踪重点经营区域的配套规定，据此调整项目判断、合同条件和资源安排。

五、结语

“8·28”新政进一步改变了房地产企业依靠预售资金快速开发的做法。今后的房地产市场，项目数量可能减少，但优质项目对工期、品质和交付的要求会明显提高。

对建筑企业而言，客户品牌依然重要，具体项目的市场前景和资金情况更加值得关注。企业需要提高项目识别能力，守住垫资和工抵房底线，同时围绕按期竣备和“好房子”建设形成专业优势。

随着各地配套细则陆续出台，房地产项目的开发和支付方式还可能继续调整。建筑企业需要边观察、边判断、边优化，在控制风险的基础上把握结构性机会。

 

 

来源：建筑前沿 胡洪钢