• 一、城市更新发展现状

城市更新概念首次提出于2019年中央经济工作会议，此后在中央经济工作会议、政府工作报告等重要文件中被多次提及，政策关注度持续提升。2021年，“实施城市更新行动”正式写入我国“十四五”规划，2022年党的二十大报告进一步明确行动目标，提出“实施城市更新行动，打造宜居、韧性、智慧城市”。2025年7月召开的中央城市工作会议，确立了“以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手”核心路径，并部署建设现代城市、创新城市、宜居城市、美丽城市、韧性城市、文明城市、智慧城市等七方面重点任务。

根据住建部数据，2021年全国实施城市更新项目2.3万个，总投资约5.3万亿元；2022年全国实施城市更新项目6.5万个，总投资约5.8万亿元；2023年和2024年，全国每年实施城市更新项目6万个左右，2024年完成投资约2.9万亿元。“十四五”期间，我国城市更新完成投资估计约15万亿元。从投资领域看，“十四五”期间综合整治、功能转换和拆建新建是三大主要方向，综合整治类（例如老旧小区改造）投资约3.6万亿元，功能转换类（例如市政设施改扩建）投资约4万亿元，拆建新建类（例如棚改和保障房建设）投资约2万亿元。

• 二、城市更新机会分析

“十五五”期间我国城市更新投资有望达到20万亿元。根据《关于持续推进城市更新行动的意见》的要求，未来城市更新推进遵循从基础到提升、从安全到品质的逻辑，市场机会主要体现在以下八个方面。

（一）既有建筑改造

未来既有建筑改造将从“基础安全保障”向“高品质功能升级”转型，释放三大核心机会。

其一，公共建筑节能改造进入规模化阶段。“双碳”目标下，政府将加大医院、学校等公共建筑节能补贴，外墙保温翻新、光伏建筑一体化（BIPV）、智能暖通替换需求爆发，建筑企业可联合节能厂商打造“设计-施工-运维”一体化服务包，抢占市场。

其二，危房改造与抗震加固向“安全+品质”升级。抗震技术迭代，碳纤维布等轻量化材料替代传统工艺，“加固+智慧监测”模式兴起，山东、广东已将“智慧抗震”纳入补贴。

其三，存量住宅改造迎“个性化定制”潮。针对年轻家庭推“空间扩容+智能家电嵌入”（如阳台改办公区），针对多代同堂家庭做“动线优化+隐私分区”（如客厅加隔断）；“改造+拎包入住”一站式服务需求上升，部分城市试点利率优惠的住宅改造专项贷款，预计未来3-5年该市场规模将破万亿元，是成长最快赛道。

（二）老旧小区整治改造

“十五五”期间，2005年前建成的老旧小区改造成新增量市场，预计年均改造超10万个小区，带动投资超2万亿元。改造内容从“硬件翻新”向“软服务配套”拓展，催生四大机会。

一是适老适儿改造需求激增。老龄化与三孩政策下，小区需加装无障碍坡道、适老扶手及养老服务站，增设儿童游乐设施与托育机构。建筑企业可联合康养、教育机构，提供“改造+运营”服务（如运营养老食堂、托育中心），获稳定现金流。

二是智慧化改造成标配。改造将强制纳入智慧安防（人脸识别、智能监控）、智慧物业（水电抄表、垃圾管理）、智慧能源（分布式光伏、储能）。企业可与科技公司共建“智慧小区”平台，通过垫资改造、后期收服务费盈利。

三是管网与停车补短板。未来五年超30万公里供排水、燃气管网需更换，超5000万个停车位需新增/改造（如立体车库）。企业可采用“EPC+融资”模式，联合金融机构发专项债解资金难题。

四是公共空间微更新崛起。居民对社区绿化、休闲广场需求提升，企业可承接“口袋公园”、楼道文化墙等小型项目，以精细化施工树品牌。

（三）完整社区建设

我国城市社区约11.3万个，目前仅2900多个实施完整社区建设，渗透率不足3%，未来五年将迎爆发式增长，释放三大机会。

首先，社区服务设施“补建+升级”并行。按“15分钟生活圈”标准，每个完整社区需配套卫生服务站、便民超市、文化活动中心等，预计新增各类设施超50万个。建筑企业可承接模块化建设（如预制式社区服务中心），缩短周期、降低成本。

其次，社区智慧化治理需求迫切。完整社区需“线上+线下”一体化治理，需建智慧平台（整合政务、物业、便民服务）、装智能感知设备（如高空抛物监测、消防预警）。建筑企业可联合互联网企业，提供“硬件安装+软件适配”方案，例如在社区出入口装智能闸机时，接入政务APP实现身份核验与政务办理衔接。

最后，社区绿色生态改造成重点。完整社区需配套海绵城市设施（透水铺装、雨水花园）、社区光伏电站、垃圾分类站。建筑企业可结合绿色建筑技术，打造“零碳社区”示范项目，获取政府专项补贴与碳交易收益。

（四）活力街区打造

片区更新改造将成城市经济转型升级核心抓手，未来五年市场规模超6万亿元，重点释放三大机会。

一是城中村改造“扩围+深化”催生需求。2024年改造已扩至近300个地级市，未来将向三四线城市延伸，内容从“拆迁新建”转向“留改拆并举”。建筑企业可参与“微改造”（村容整治、管网改造、保障房建设），或联合房企代建、参股分润；承接安置小区时，配套“租房补贴+物业服务”提升竞争力。

二是老旧街区“文旅+科创”转型高附加值。历史街区、老商业区将转型文旅（如成都宽窄巷子）或科创街区（如北京798），需平衡风貌保护与功能植入。企业可凭古建修缮技术参与修复，联合文旅方打造“夜游经济”“非遗体验”，获运营分成。

三是低效空间转型开辟新蓝海。老旧厂房优先改文创园、众创空间，企业可发挥结构加固优势，联合运营方招商获长期分成；未来五年超2亿平方米低效楼宇需智能化改造，超1亿平方米商场需转型沉浸式商业，企业可探索“改造+运营”轻资产模式，输出技术与管理提附加值。

（五）城市功能完善

“平急两用”设施建设是完善城市功能的重要举措，未来将从“试点项目”转向“规模化推广”，预计“十五五”期间投资超3万亿元，释放三大核心机会。

一是公共场馆“平急转换”改造需求激增。体育馆、展览馆将改造成“平时赛事展览、应急时方舱医院/避难所”，需加装应急供氧、临时隔断、物资仓库。建筑企业可联合医疗厂商，提供“改造+设备供应”服务，如同步安装可拆卸病床、应急供电系统。

二是保障房与租赁住房“平急两用”改造成标配。新建保障房、租赁住房需按“应急避难标准设计，预留应急通道、加装应急广播、配物资柜。企业可在设计阶段优化“平急转换”方案，同时承接后期维护服务。

三是交通枢纽“应急功能”升级需求显现。火车站、汽车站、地铁站将改造成“应急物资转运站”，需扩建停车场、增设装卸平台、搭指挥中心。企业可参与配套建设，同时提供“平时运营+应急调度”服务，获取长期收益。

（六）城市基础设施更新

未来五年，城市基础设施改造与生态修复将迎来“大规模投资+技术升级”双重机遇，市场规模超8万亿元。

一是管网改造“全生命周期管理”需求升级。60万公里燃气、供排水、供热管网改造将不再局限于“更换老旧管道”，而是引入“智慧管网”系统（如安装泄漏监测传感器、搭建管网数字孪生平台），建筑企业可联合科技公司，提供“管道更换+智能监测系统安装+后期运维”一体化服务，通过数据服务获取长期收益。

二是市政道路与桥梁“品质提升”工程增多。除了路面翻新、桥梁加固，还将新增“海绵道路”（如透水沥青铺装）、“智慧路灯”（集成5G基站、充电桩、环境监测功能），建筑企业可结合新型建材与智能技术，打造“智慧道路”示范项目。

（七）城市生态修复

在城市生态修复方面，一是“水环境治理”向“流域综合治理”延伸，污水处理厂提标改造、黑臭水体治理将与河道生态修复、滨水景观建设相结合，建筑企业可参与“厂-网-河”一体化治理项目，同时承接滨水公园、绿道建设，提升项目收益；二是“固废处理”与“资源循环利用”融合发展，垃圾焚烧厂、填埋场将配套建设资源回收中心，建筑企业可参与垃圾处理设施改造，同时承接“静脉产业园”建设（如协同处理垃圾、污泥、废旧电池），获取环境效益与经济效益双重回报；三是“绿地系统”向“口袋公园+城市绿道”拓展，未来五年将新建超1万个口袋公园、超5万公里城市绿道，建筑企业可采用“模块化建设”模式，快速完成项目交付，同时提供后期养护服务。

（八）城市历史文化传承

随着城市更新进入精细化阶段，历史文化传承将从“保护修缮”向“活化利用”转型，未来五年市场规模超1万亿元，释放两大高附加值机会。

一方面，历史建筑“修旧如故+功能活化”并行。政府将加大历史文化街区、文物建筑保护补贴，建筑企业需用传统工艺（砖木结构修缮、古建彩绘修复）修复，同时植入现代功能（精品民宿、非遗工坊、文化展馆）。例如苏州平江路改造中，企业可修复古民居，联合民宿品牌运营，获取“修缮费+运营分成”双重收益。

另一方面，城市文化IP“场景化打造”需求迫切。各地将改造老旧厂房、废弃码头，打造地方特色文化IP（如西安曲江新区、广州永庆坊）。建筑企业可参与“文化场景营造”，如改造中融入非遗元素、建文化主题广场，联合文旅企业策划“文化节庆”“研学旅行”，提升项目文化与经济价值。

• 三、建筑企业面临的挑战

（一）项目复杂性与技术要求

城市更新项目复杂度高：一方面，既有建筑改造需兼顾结构安全、功能布局与环境协调，如老旧厂房改造需保留历史风貌并重塑空间，对企业结构加固、空间设计技术要求高；另一方面，绿色低碳、数字智慧技术的应用（如节能、智能建筑技术）增加技术难度，缺乏相关技术储备与专业人才的企业难获竞争优势。

（二）资金平衡与投资回报

项目投资规模大、周期长，资金与回报管理难度高：前期需大量资金用于土地征收、规划设计，建设中持续投入工程、材料等成本，收益却在运营阶段逐步实现，且受市场、运营水平影响（如商业综合体招商、租金收益直接关联回报）。若企业缺乏科学资金测算、风险评估与管理，易出现资金链断裂，引发财务风险。

（三）利益相关方协调

项目涉及政府、原居民、产权方、开发商等多主体，诉求差异大：政府重城市提升与民生改善，居民关注拆迁安置，产权方重视资产增值，开发商追求效益。建筑企业需在各阶段协调各方，如规划时听取政府与居民意见，拆迁时协商补偿，建设运营中协调设计、运营单位。减少因协调不当易引发纠纷，影响项目进度与企业声誉。

• 四、建筑企业应对策略

后城镇化时代，建筑企业需摒弃快速城镇化阶段的传统业务思维与路径依赖，以新观念、新能力形成差异化竞争优势。

一是商业模式创新。城市更新需破解“市场需求”与“企业盈利”核心难题，建筑企业需突破传统施工思维，构建“需求-政策-盈利”商业闭环链。第一，建“城市体检+更新潜力评估”需求模型：依托人口、经济、地理大数据分析，精准生成问题清单，重点识别低效产业用地、老龄化社区、高风险内涝区等核心更新需求。第二，搭“政策与资金”数据库：跟踪住建部、财政部等中央及地方政策与指引，研究区域城镇化、产业及财政情况，关注专项债、城市更新基金等资金投向，强化市场把控。第三，提升商业创效能力：从片区统筹、功能策划、资金平衡、实施路径多维度设计方案，整合政策、统筹利益，推动项目落地，力争成为城市更新“链主”。

二是产业联盟合作。城市更新项目复杂性高，建筑企业需打破单打模式，借产业链联盟实现优势互补。首先，需要与设计单位协同。前期共参与规划设计，设计单位发挥创意技术优势，建筑企业融入施工经验，提出可施工性建议、优化方案经济性，避免设计脱离实际导致成本超支；其次，需要与金融机构联动，破解资金痛点。金融机构提供贷款、债券发行等支持，建筑企业以项目运作能力、资产抵押降低坏账风险，如城中村改造可联合发专项债，缓解征地拆迁资金压力；再次，需要与运营企业合作。建设阶段提前对接运营需求，预留设备空间与管线接口，如商业综合体改造时，结合招商规划优化商铺布局与客流动线，为后期运营奠基，最终靠资源共享提升综合竞争力。

三重塑业务管理流程。城市更新“多元需求+小、散、多”特点，要求建筑企业优化传统项目管理流程。在前期策划阶段，强化可行性研究，调研项目背景、政策与民生需求，如老旧小区改造需明确居民对适老化设施、智慧物业的需求，制定精准方案，避免与实际脱节。在设计施工阶段，借BIM技术、项目管理软件动态管控，集成化管理多项目，合理调配资源，提升项目管理效率。在验收交付阶段在按照严格对标验收标准，同步归档项目资料的同时，做好客户服务与维护，为后续合作做足准备。

四是强化风险管理。城市更新项目风险多元，建筑企业需建全周期风控体系。全面评估政策、市场、资金风险——跟踪各级更新政策，调研区域需求预判招商前景，测算资金与回报，评估平衡能力防盲目投资。同时建风险预警机制，一旦出现建材涨价、居民异议等问题，立即启动预案，降低损失。

“十五五”期间，城市更新是建筑行业重要市场，但竞争空前激烈。建筑企业唯有提升四大能力——创新商业模式、加强产业联盟、重塑业务流程、注重风险控制，方能从红海中寻找蓝海，实现从建筑服务者到城市更新集成服务商的华丽转型。

 

 

来源：工程行业洞察 包顺东